下関市、宇部市、山陽小野田市、山口市を中心に外壁塗装・屋根塗装・雨漏り修理・リフォームを専門にしている

株式会社オムラ（プロタイムズ下関店）です！

外装劣化診断士の平井です！

住まいは築10年、15年、20年と時間が経過するにつれて、確実に劣化が進みます。

中でも築20年前後の住宅は「外壁塗装、屋根、コーキング」など住まいの防水性能を担う部分の劣化を招く可能性があるため、点検しておくべき節目の時期です。

私は日々、下関市で外壁塗装や住宅診断の相談を受けています。その中で「どこを直すべきなのか分からない」「塗装なのか補修なのか判断が難しい」といった声を耳にします。外壁がきれいに見えても、内部では水分が入り込んでいたり、屋根材が反っていたりなど、雨漏り寸前のケースも珍しくありません。

しかし、築20年の住宅でも適切に点検と修繕を行うと被害の確率を減らせます。メンテナンスの頻度も減るため、維持費の削減が可能です。

今回のお役立ちブログでは、下関市の築20年住宅で「早急に点検すべき箇所」と「優先順位」「費用の考え方」「後悔しない進め方」などを、現場の視点からお話しします。

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築20年の住宅は“修繕の岐路”である可能性が高い！理由とは？

築20年というタイミングは、単なる「古くなってきた時期」ではありません。住宅の防水性能や構造部を守ってきた各部材が、一斉に寿命の分かれ道を迎える時期です。

これまで大きなトラブルがなかった住まいでも、築20年前後になると「表面上は問題がなさそうでも、内部では限界に近づいている」というケースが増えてきます。

ここで適切な点検と修繕を行えば、今後10〜15年を大きな工事なしで過ごせる可能性が高まります。一方で判断を誤ると、数年後に雨漏りや構造劣化が顕在化し、修繕費が一気に膨らむ分岐点にもなり得ます。

では、なぜ築20年が“修繕の岐路”になりやすいのか。その理由を具体的に見ていきましょう。

最初の外壁塗装から10年以上経過しているから

築20年の住宅では、多くの場合「最初の外壁塗装」からすでに10年以上が経過しています。

外壁塗装は永久に持つものではなく、塗膜が紫外線や雨風から外壁材を守れる期間には限界があります。一般的には10〜15年程度で防水性能が徐々に低下し、20年近く経過すると“見た目以上に中身が傷みやすい状態”になっていることが少なくありません。

特に下関市のように、潮風・湿気・台風の影響を受けやすい地域では、塗膜の劣化スピードが早まる傾向があります。塗装の防水力が落ちると、外壁表面から水分が浸入しやすくなり、金属部材はサビ、木部や下地は含水状態が続きます。

さらに、塗膜の劣化と同時進行で進むのがコーキングの寿命です。紫外線や温度変化の影響を直接受けるため、硬化・肉やせ・ひび割れが起こりやすくなり、外壁の目地やサッシ周りに「目に見えない浸入口」が生まれてしまいます。

この段階で適切な補修や塗装を行えば、外壁材そのものを守ることができます。しかし、防水性能が完全に失われるまで放置すると、塗装では対応できない領域へと進んでしまうのです。

見た目で劣化状況を判断できなくなるから

築20年前後になると、外壁や屋根の劣化は「見た目と実態が一致しなくなる」段階に入ります。

「色あせは少ない」「大きなヒビは見当たらない」と感じていても、実際に点検すると、壁の内側に湿気が溜まり、下地が傷み始めているケースは珍しくありません。

現場では、外観上は問題がない住宅でも、壁内結露や雨水の回り込みによって、断熱材が濡れていたり、木部が変色・腐食していたりする事例を多く確認します。この状態は住んでいる方が気づきにくく、症状として表に出たときにはすでに深刻化していることが多いのが特徴です。

もしこの段階を見逃してしまうと、本来は外壁塗装や部分補修で済んだはずの工事が、外壁の張り替えや外壁カバー工法といった大規模工事に発展する可能性があります。結果として、修繕費用が数十万円単位ではなく、百万円単位で跳ね上がるケースも少なくありません。

築20年は「まだ大丈夫そう」に見える最後のタイミングであると同時に「見えない劣化が進行しやすい時期」でもあります。だからこそ、見た目だけで判断せず、内部状況まで確認したうえで修繕の要否を判断することが重要になるのです。

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築20年で必ず点検すべき3つの部位

住宅を守るための防水機能は、複数の部位が連携し機能しています。そのため、どこか1箇所が弱っているだけで、雨漏りや内部腐食が進むことも珍しくありません。ここでは、必ず点検すべき3つの部位をお話しします。

①外壁の劣化

たとえば、築20年の住宅では外壁表面の塗膜が紫外線や雨風でダメージを受け、粉状に白くなる「チョーキング現象」が発生します。手で触ると白い粉が付くのは、塗膜の保護性能が大きく低下しているサインで、外壁材が水を吸いやすくなっている状態です。

さらに進むと、細かなひび割れや、サイディングの浮き・反りが発生します。ひび割れは、内部に雨水が浸入する入口になります。特に縦方向のクラックは雨水が流れ込みやすく、早急な対応が必要です。

「まだ大丈夫」と様子見する方もいますが、内部腐食は目に見えず進んでいくため、気づいた時には手遅れとなっているケースもあります。家全体の劣化を招く原因になる分、早めの対応が必要です。

②コーキング（目地）の割れ・隙間

築20年で最も劣化が目立つパーツのひとつがコーキングです。外壁材の継ぎ目やサッシ周りを埋めるゴム状の素材が、“肉やせ”“割れ”“剥離”“隙間”などの症状を起こします。雨水が浸入すると、断熱材や木部が濡れ、カビや腐食、雨漏りの原因になるため危険です。

横殴りの風雨に見舞われると、わずかな隙間でも水が入り込みます。そのため、外壁塗装よりも先にコーキングの劣化を確認することが大切です。

③屋根の劣化

屋根は外壁以上に過酷な環境に晒されています。築20年の住宅では、スレート屋根に苔が広範囲に発生し、湿気を多く含むことも珍しくありません。

苔は見た目以上に危険で、屋根材の保水状態を加速させ、ひび割れや反りを生みます。割れた部分から水分が入り込むと、野地板が腐食し、雨漏りへと直結します。屋根は住んでいる方が確認しにくいため、深刻化することも珍しくありません。

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築20年住宅を修繕する際は順番が重要

築20年の住宅は、闇雲に工事してはいけません。「点検、優先順位、見積比較」の順序を踏むことで、修繕費用を抑えやすくなります。

さらに「外壁塗装のみで済むのか」「他の作業も同時に行うべきか」という判断も重要です。たとえば、外壁と屋根工事を別々に実施すると足場代を2回支払うことになるため、費用がかさみます。

一方、複数の工事を同時に行えば足場代は1回で済む分、コスト削減できます。外壁塗装の際は、次の順番を意識することも大切です。

1. 1.雨漏りリスクの高い部分を先に補修
2. 2.外壁と屋根の同時施工で費用最適化
3. 3.美観の改善を目的とした仕上げ工事

工事をスムーズに進めやすくなり、無駄な費用をかけずに済みます。

築20年の外壁塗装費用と補修費の目安

外壁塗装費用は「建物の大きさ、劣化状況、選ぶ塗料」に差が出るものの、相場は決まっています。30～35坪の2階建ての建物における、外壁塗装費用と補修費の相場は次の通りです。

• ・外壁塗装：60〜120万円前後
• ・コーキング打ち替え：15〜30万円前後
• ・屋根塗装：40〜80万円前後
• ・屋根カバー工法：80〜160万円前後

工事内容や範囲、建物の大きさなどで費用が異なります。また、劣化が進行し下地補修や外壁カバー工法が必要になると、外壁だけでも200万円を超えるケースが出てきます。

一方、早期対応によって深刻化していなければ、コストを最小限に抑えることが可能です。

プロが提案する“後悔しない進め方”

はじめに、建物診断してもらうことが大切です。目視だけでは判断できない劣化を確認してもらうと、工事の必要性や優先順位が明確になります。診断を受けて初めて「塗装で済むのか」「補修が必要なのか」が分かるため、余計な工事を避けることが可能です。

また、複数社から見積もりをとって比較することも重要です。1社だけでは「工事内容の妥当性」や「価格が適正か」判断できません。費用や施工体制の違いを比べやすくするためにも、最低でも3社に見積依頼することをおすすめします。

FAQ｜下関市の築20年住宅の修繕・外壁塗装についてよくある質問

築20年前後の住宅では、外壁塗装や屋根、コーキングの劣化が一気に表面化しやすくなります。

しかし

「今すぐ工事が必要なのか」

「どこまで直すべきか」

「費用はどれくらいかかるのか」

など、不安や疑問を抱く方も多いのが実情です。ここでは、下関市で実際によく寄せられる質問を中心に、築20年住宅の修繕判断で押さえておきたいポイントを整理します。

Q.築20年なら必ず外壁塗装をしなければいけませんか？

A.必ずしも「築20年＝即塗装」というわけではありません。ただし、外壁塗膜やコーキングの防水性能が大きく低下している可能性は高いため、点検は必須です。

診断の結果、軽微な補修で済む場合もあれば、外壁塗装が最適なケースもあります。判断を誤ると将来的な修繕費が膨らむため、専門的な診断を受けたうえで判断することが重要です。

Q.外壁と屋根は同時に工事したほうが良いですか？

A.多くの場合、同時施工のほうが費用面では有利です。別々に工事を行うと足場代が二重にかかりますが、同時に行えば足場代は一度で済みます。

ただし、屋根の劣化状況によっては塗装ではなく補修やカバー工法が必要になることもあるため、診断結果を踏まえて判断しましょう。

Q.見た目がきれいでも修繕が必要なことはありますか？

A.はい、十分にあります。外壁や屋根は内部から劣化が進むことも多く、見た目だけでは判断できません。実際に診断をすると、壁内結露や下地の腐食が進行していたケースも珍しくありません。

見た目で判断せず、状態を数値や写真で確認することが後悔を防ぐポイントです。

築20年住宅の修繕で迷ったら｜オムラと一緒に“今やるべき工事”を整理しよう

下関市で築20年を迎えた住宅は、外壁塗装・屋根・コーキングのどれか一つではなく「住まい全体の防水バランス」を見直す時期に差しかかっています。場当たり的に工事を進めると、数年後に再び修繕が必要になり、結果的に費用がかさむケースも少なくありません。

株式会社オムラ（プロタイムズ下関店）では、建物診断をもとに劣化状況と優先順位を整理し「今やるべき工事」と「まだ先でよい工事」を明確にしたご提案を行っています。無理な工事をすすめるのではなく、将来の維持費まで見据えた計画を立てることが、後悔しない修繕につながります。

下関市で築20年住宅の外壁塗装や屋根修繕を検討中の方は、まずは問い合わせフォームからのご相談、メールでのお問い合わせ、電話でのご相談、ショールームへのご来店など、お気軽にオムラへご相談ください。早めの相談が、住まいと家計を守る第一歩になります。

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